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不動産売却の税金・諸費用
不動産売却にはその金額によって税金がかかる場合があります。
不動産売却をする上で、税金の問題は極めて重要なものだといえます。せっかく不動産が売却できても、納めるべき税金 を知らなかったためにその後の計画が狂ってしまったり、新居の購入時に税金分を考慮していなかったために資金が足りなくなってしまったり・・・というケー スは決して少なくはありません。
このような事態にならないためには、あらかじめ不動産売却時にかかる税金をしっかりと確認しておきましょう。
不動産売却で必要となる税金
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却で利益が出た場合にかかってくる税金です。
不動産売却により、譲渡所得(譲渡益)が生じた場合はその利益に対して所得税や住民税が課税されます。
ただし、特定の条件を満たしていれば控除制度があります。
【譲渡所得の計算方法】
売却代金(譲渡収入) － (購入代金+諸費用) ＝ 譲渡所得
譲渡所得は長期所有と短期所有によって、税率が変ってきますので、事前に確認しましょう。
【所得期間】
・長期所得・・・不動産を譲渡した年の１月１日の時点で所有してきた期間が５年を超えるもの
・短期所得・・・不動産を譲渡した年の１月１日の時点で所有してきた期間が５年以下のもの
この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。
1）3,000万円特別控除
現在の住まい（譲渡資産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例 の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす 必要があります。
・ 居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
・ 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと
2）居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）
所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。課税譲渡所得金 額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とにわけて、所得税・住民税が軽減税率により算出されます。
3）特定の居住用財産の買換え特例
現在の住まいを売却し、新しい住まいに買換えた場合に、新居の価格が売却価格以上の場合、売却時の所得がなかったものとされ所得税はかかりません。売却価 格が新居の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。この特例の適用を受けるには、次のような基準を満 たす必要があります。
- 所有期間が10年を超える居住用財産を売却すること
- 本人がその建物に通算して10年以上居住していること
- 直系血族など特別の関係にある者への売却でないこと
- 新居の居住用部分の面積が50m²以上240m²以下であること
なお、居住していた父母などから相続により取得した居住用財産で所有期間が10年超、居住期間が30年以上であれば、同様の特例が適用されます。ただし、新居の購入価格と売却価格の差額が3,000万円以下の場合は、税金の控除を受けることが可能です。また、購入価格よりも売却価格の方が低い場合は、税金の納入義務は発生しません。
